1. Asocierea

1.1. Prin prezentul acord, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuinte/apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta) din condominiul (cladirea/tronsonul de cladire, scara) situat in localitatea..., str. ..., nr. ... , judetul ..., sectorul ..., am hotarat sa ne asociem in asociatie de proprietari.
1.2. Asocierea a fost determinata de existenta proprietatii comune, indivizibil legata de proprietatile individuale pe care le detinem in cadrul condominiului. Asociatia de proprietari constituie forma de organizare si de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de intretinerea, functionarea, dezvoltarea si exploatarea proprietatii pe care o detinem in comun.

2. Descrierea proprietatii

2.1. Condominiul are urmatoarele caracteristici:
a) bloc de locuinte cu spatii comerciale la parter (nivelul ...) si cu alte spatii destinate unor activitati lucrative ...;
b) regim de inaltirne: subsol pe (nr.) niveluri, demisol, parter, mezanin si numar de etaje. Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, dupa caz, destinate unor activitati lucrative, depozite, adaposturi de aparare civila etc.;
c) structura in functie de destinatia proprietatii:
- un numar de ... apartamente, cu o suprafata utila totala de ... m2, destinate locuirii, din care:
- cu 1 camera/garsoniere: ... (nr.) ...
- cu 2 camere: ... (nr.) ...
- cu 3 camere: ... (nr.) ...
- cu 4 camere: ... (nr.) ...
- etc ;
- un numar de spatii comerciale, birouri, sedii de societati comerciale etc., situate la ... (nivelul), insumand o suprafata utila de ... m2;
d) structura cladirii: (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu pereti interiori neportanti, stalpi si grinzi, precum si cadre; diafragme din beton armat sau inlocuitori, plansee din beton armat sau din lemn etc., cu acoperis tip sarpanta/terasa);
e) cladirea a fost data in folosinta in anul ... si este/nu este inclusa in lista monumentelor istorice;
f) cladirea este legata la retelele de utilitati (termoficare, apa rece, canalizare, telefonie, electricitate etc.) comunale sau, dupa caz, are centrala termica proprie etc.
2.2. Proprietatea, in cadrul asociatiei de proprietari, este reprezentata prin proprietatea individuala si proprietatea comuna.
2.3. Proprietatea individuala (apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta) apartine exclusiv proprietarului si este un bun al sau, asupra caruia poate decide in deplina libertate. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta consta in suprafata cuprinsa intre zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta si zidurile de perimetru cu suprafata interioara a acestora. Zidurile interioare, podelele si tavanele se considera ca facand parte din apartament, respectiv din spatiul in care sunt cuprinse. Zidurile de invecinare intre apartamente si/sau spatiu fac parte in cota-parte egala din fiecare dintre acestea. Sunt considerate ca fac parte din proprietatea individuala si dependintele situate la acelasi nivel sau la niveluri diferite, nelegate structural de apartamentul sau de spatiul respectiv, dar facand parte din acesta. Proprietatii asupra unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta ii corespunde si o cota-parte proportionala din proprietatea comuna, alocata conform cotelor inscrise in anexa la prezentul acord de asociere.
2.4. Proprietatea comuna include toate partile din condominiu, care nu sunt parti dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Toate aceste parti formeaza obiecte ale coproprietatii fortate, adica a starii de indiviziune fortata si perpetua, destinate a fi utilizate in comun de proprietari.
Proprietatea comuna include urmatoarele: terenul aferent constructiei, in suprafata totala de ... m2, fundatiile, fatada, intrarile, suprafata exterioara a zidurilor de perimetru ale proprietatii individuale, scarile comune, casa scarii, casa ascensorului; ascensoarele, trotuarele, centrala termica sau punctul termic, canalizarea, instalatiile de apa si incalzire centrala, de gaze, electricitate si telefonice de la punctul de bransament sau de racordare la reteaua stradala (exclusiv acesta) pana la punctul de racord la instalatia interioara a apartamentului sau spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta, spalatoria, uscatoria,,culoarele cladirii, subsolul sau nivelul tehnic, incaperile personalului de serviciu al cladirii, incaperea/constructia destinata depozitarii gunoaielor, tubul colector, instalatii de ventilatie, canale termice, spatiile care deservesc crematorii, podul, acoperisul si anvelitoarea acestuia, antena si cablul TV pana la priza de bransament. Se considera, de asemenea, in indiviziune fortata, boxele din subsoluri sau camerele de serviciu din mansarde, magazii si garaje, platforme exterioare sau incorporate cladirii, amplasate, de regula, separat de proprietatea individuala, daca au destinatia de a servi, in comun, toate aceste proprietati individuale. Suprafetele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietatilor individuale, podelele si tavanele din jurul acestor proprietati si orice conducte, cabluri, linii de utilitati, care trec prin acestea si care deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosinta comuna, fiind supuse starii de indiviziune fortata.
Toate aceste componente ale proprietatii sau folosintei comune se vor defini concret, dupa caz.
2.5. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, impreuna cu cota-parte indiviza a sa din proprietatea comuna reprezinta o parcela individuala de proprietate imobiliara si formeaza o unitate care poate fi instrainata sau transferata in orice mod, numai ca un tot.
2.6. Fiecare dintre aceste proprietati imobiliare poate fi folosita, ipotecata sau instrainata in deplina libertate de catre proprietarul/proprietarii acesteia, tinandu-se seama de conditia mentionata mai sus si de legile si reglementarile in vigoare.
2.7. Pentru identificarea, prin localizare si suprafata, a fiecarui apartament, respectiv spatiu cu alta destinatie decat aceea de iocuinta, sunt anexate la prezentul acord de asociere planse sau schite, inclusiv ale terenului aferent constructei.

3. Inregistrarea proprietatii

3.1. Proprietatile imobiliare sunt in numar de ... , in totalitate, inscrise in registrul de transcriptiuni/inscriptiuni/cartea funciara.
3.2. In cadrul condominiului, un numar de proprietati imobiliare sunt proprietate de stat si sunt gestionate de ...
3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliara, care a fost trecuta in proprietate privata, si la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnarile necesare, la birourile de publicitate imobiliara, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.
3.4. In momentul dobandirii unui apartament sau a unui spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, fiecare proprietar poate deveni membru al asociatiei de proprietari.
3.5. Fiecare proprietar va ramane membru al asociatiei de proprietari, pana la pierderea calitatii de proprietar in cadrul condominiului.

4. Restrictii privind folosinta si constructiile

4.1. Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din prezenta asociatie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din cladire, in conditiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritatilor in drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel incat sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere si prin statutul asociatiei de proprietari.
4.2. Proprietatea comuna, definita la pct. 2.2., se afla in grija tuturor proprietarilor, care participa, proportional, cu cota-parte indiviza de proprietate la intretinerea si la repararea ei.
4.3. Chiriasii din proprietatile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociatiei de proprietari, ci trebuie sa se supuna regulilor adoptate de asociatia de proprietari, in masura in care acestea se aplica tuturor ocupantilor cladirii.
4.4. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta il poate folosi conform destinatiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiriasi sau pentru musafiri.
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta are dreptul de a-l inchiria, cu conditia ca respectivul chirias sa accepte folosirea acestuia in conditiile prevazute in prezentul acord de asociere sau in orice reguli sau regulamente ale asociatiei de proprietari.
4.5. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta este obligat sa mentina apartamentul sau spatiul respectiv in buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei obligatii.
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta poate face lucrari de constructii sau renovari ale acestuia, doar daca aceste lucrari sunt realizate pe riscul si pe cheltuiala sa si in conformitate cu conditiile stabilite de lege.
4.6. Orice instalatie suplimentara fata de cele cuprinse in cartea tehnica a constructiei pe proprietatea comuna, in favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, antene de televiziune, masini si echipamente, dispozitive de aer conditionat, instalatii telefonice etc.), sau pe peretii exteriori ai cladirii, prin strapungerea peretilor acoperisului, se poate realiza numai cu acordul asociatiei de proprietari si dupa obtinerea aprobarilor legale.
4.7. Reprezentantii asociatiei de proprietari au dreptul sa intre intr-un apartament sau intr-un spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunostinta de catre proprietar si inmanat acestuia, pentru a repara, a efectua lucrari de intretinere, a renova sau a inlocui parti ale proprietatii comune din apartament sau din spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, sau la care accesul se poate face numai prin apartamentul ori spatiul respectiv.
Daca necesitatea de a intra in apartament sau in spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta este urgenta (cazuri de calamitate: incendiu, inundatie, emanatii de gaz, scurgeri de substante chimice nocive etc.), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentantii asociatiei de proprietari pot intra, indiferent daca proprietarul este sau nu prezent, cu respectarea prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.
In cazul cand proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun acestor prevederi se vor utiliza caile legale de atac a unor asemenea pozitii, asociatia de proprietari revendicandu-si dreptul de a calcula si de a pretinde daune morale si materiale provocate de acest refuz.
4.8. Orice tip de publicitate in/pe proprietatea comuna se poate face numai cu acordul asociatiei de proprietari. Ocupantii apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta trebuie sa acorde atentie folosirii obiectelor zgomotoase, instrumentelor muzicale, echipamentelor cu amplificare audio, televizoarelor, radiourilor, astfel incat sa nu deranjeze in nici un fel pe ceilalti colocatari ai blocului. (Se pot preciza si alte restrictii, ca de exemplu: depozitarea de substante si produse periculoase etc.).
Proprietarii care detin animale in apartament sau in spapul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in nume propriu sau al ocupantilor acestora, raspund pentru deteriorarea proprietatii comune de catre animale si trebuie sa ia masuri pentru a nu afecta linistea si confortul colocatorilor din imobil.

5. Administrare, sanctiuni si reguli interne

5.1. Asociatia de proprietari va raspunde de administrarea si de functionarea cladirii/cladirilor si de intretinerea repararea, renovarea si imbunatatirea proprietatii comiune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-parti proportionale de proprietate sau, dupa caz, conform numarului de persoane prevazute in anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizari concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de intretinere pe cota-parte indiviza sau pe numar de persoane, dupa caz, avandu-se in vedere prevederile legale si optiunile asociatiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru).
5.2. Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la cheltuielile comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spapului cu alta destinatie decat aceea de locuinta, sau in alte situatii.
5.3. Administrarea cladirii se va face in conformitate cu prevederile prezentului acord de asociere, precum si cu regulile si regulamentele statutului asociatiei de proprietari, care se vor adopta prin vot de catre proprietari.
5.4. Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta se va conforma regulilor prezentului acord de asociere, regulilor si regulamentelor asociatiei de proprietari, precum si hotararilor si rezolutiilor adoptate legal de catre asociatie.
Nerespectarea acestor prevederi, hotarari si rezolutii va constitui temeiul actiunii in justitie a asociatiei de proprietari impotriva celor in cauza, pentru recuperarea daunelor sau in vederea obligarii la conformare. In cazul in care un chirias sau alt ocupant al apartamentului sau spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta nu respecta reglementarile mentionate, asociatia de proprietari poate chema in judecata pe chiriasul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, sau pe ambii, dupa cum hotaraste asociatia de proprietari.
5.5. Daca o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate intenta actiune in justitie impotriva asociatiei de proprietari, pentru invalidarea hotararii sau a prevederii respective, in termen de 60 de zile de la adoptarea ei.
Actiunea in justitie nu suspenda executarea hotararii sau aplicarea preveterii, decat daca instanta hotaraste ca o astfel de suspendare este necesara.
Presedintele comitetului executiv va reprezenta asociatia de proprietari in procesele intentate impotriva proprietarilor sau de catre proprietari.

6. Revocarea sau amendarea acordului de asociere

6.1. Prezentul acord de asociere poate fi revocat sau amendat cu acordul a mai mult de 80% din semnatarii acestuia.

7. Semnarea acordului de asociere

Data:
Acordul fiecarui proprietar se consemneaza in tabelul de mai jos:

1) Se va preciza calitatea de proprietar sau de coproprietar, reprezentant legal al proprietarilor.
2) Stampila se va folosi de catre persoanele juridice.

NOTA:
Persoanele semnatare ale acordului de asociere trebuie sa posede capacitate juridica deplina. Minorii sau interzisii, desi sunt membri ai asociatiei de proprietari, nu-si exercita personal drepturile conferite de lege, ci prin reprezentanti legali.
In cazul coproprietarilor unei proprietati imobiliare, daca nu este data o delegare de reprezentare in forma autentica, se va solicita acordul fiecaruia dintre acestia.

NOTA:
In tabel se vor inscrie toate proprietatile individuale din cadrul condominiului.

Home